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SMART CapEx
Wirtschaftlichkeitsrechner · Immobilien-Modernisierung
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●Lizenz aktiv
Projektangaben
Objektdaten
€
Modernisierungsmaßnahmen
Investitionskosten
€
€
€
€
€
€
€
Energetische Kennwerte
Finanzierung & Förderung
€
KfW / BAFA Förderung
€
Mietparameter
Gesamtinvestition
Bruttokosten
--
inkl. Nebenkosten
Förderungen
--
Zuschüsse gesamt
Nettoinvestition
--
nach Förderung
Fremdkapital
--
Darlehensbedarf
Annuität p.a.
--
Zins + Tilgung
€/m² WF
--
Investitionsintensität
Maßnahmenanteile
Wirtschaftlichkeitskennzahlen
ROI — Return on Investment
Energieeinsparung + Mietmehreinnahmen + Wertsteigerung − Investition
--
über -- Jahre
Energieeinsparung p.a.?Jährliche Kosteneinsparung durch reduzierten Energieverbrauch. Berechnung: (Verbrauch vorher − nachher) × m² × Energiepreis €/kWh
--
--
CO₂-Reduktion p.a.?Tonnen CO₂ die jährlich eingespart werden. Faktor: 0,201 kg CO₂ pro kWh Endenergie (DE-Strommix).
--
Tonnen CO₂
Mieterhöhung §559?Nach §559 BGB: 8% der Modernisierungskosten p.a. → pro m² pro Monat. Kappung nach §559a: max. 0,50 €/m²/Monat (= 3 €/m² in 6 Jahren). Gezeigt wird der kappierte Wert.
--
max. 0,50 €/m²/Mo. (§559a)
Amortisationszeit?Jahr in dem die kumulierten Einsparungen (Energie + Mietmehreinnahmen) die Nettoinvestition übersteigen. Statische Methode mit Energiepreissteigerung.
--
statisch
Kapitalwert (NPV)?Net Present Value: Summe aller diskontierten Cashflows abzüglich der Anfangsinvestition. Positiv = wirtschaftlich vorteilhaft.
--
--
IRR (Eigenkapital)?Internal Rate of Return: Der Zinssatz bei dem der NPV = 0. Zeigt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Vergleich: Alternativanlage.
--
Interne Verzinsung
Mietrendite vorher?Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Verkehrswert × 100. Vor Modernisierung — zeigt die aktuelle Bestandsrendite.
--
Miete / Verkehrswert
Mietrendite nachher?Bruttomietrendite nach Modernisierung = Jahreskaltmiete-Neu ÷ (Verkehrswert + Bruttokosten) × 100. Inkl. §559 BGB Mieterhöhung (kappiert auf 0,50 €/m²/Monat).
--
Miete-Neu / (VKW+Invest)
Nettomietrendite?NRR = (Jahresnettomiete − 22% Bewirtschaftung − Annuität) ÷ (Verkehrswert + Bruttokosten) × 100. Realistischste Renditekennzahl für Investoren.
--
nach Kosten / Gesamtinvest.
Jährlicher Cashflow
Positionp.a.20 J.
Sensitivitätsanalyse
Amortisation in Jahren
Szenario+2%+3%+5%
Energiebilanz & Effizienzklasse
Vorher
--
Einsparung
Nachher
Darlehensübersicht
Darlehensbetrag
--
Fremdkapital
Effektivzins (nach KfW)
--
p.a.
Annuität p.a.
--
-- €/Monat
Gesamtzinsen
--
über Laufzeit
Gesamtbelastung
--
Darlehen + Zinsen
Vollständige Tilgung
--
bei const. Annuität
Tilgungsplan — Jahresübersicht
Jahr Schuld Anfang Zinsen p.a. Tilgung p.a. Schuld Ende Zinsanteil Tilgungsanteil
Szenariovergleich — Auswirkung verschiedener Zinssätze
Zinssatz Annuität p.a. Monatliche Rate Gesamtzinsen Gesamtbelastung Vollständ. Tilgung Mehrkosten vs. Basis
Steuerliche Eingaben
Persönliche Steuerdaten
Gebäude-AfA (§7 Abs.4 EStG)
€
€
€
Mieteinnahmen & Werbungskosten
€
€
Steuerliche Ergebnisse — Übersicht
AfA p.a.
--
Gebäudeabschreibung
Steuerersparnis AfA p.a.
--
bei pers. Steuersatz
Zinsen Jahr 1 (WK)
--
Werbungskosten
Steuerersparnis Zinsen p.a.
--
Jahr 1 (sinkt jährl.)
Gesamtersparnis p.a.
--
AfA + Zinsen + WK
Gesamtersparnis gesamt
--
über Laufzeit kumuliert
Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung — Jahresverlauf (§21 EStG) Vereinfachte Darstellung · Zinsen sinken durch Tilgung
Jahr Mieteinnahmen AfA Schuldzinsen Instandh. Sonst. WK Einkünfte V+V Steuerbelastung Steuerersparnis Netto-CF (nach Steuern)
Hinweis: Vereinfachte Darstellung. Einkünfte V+V = Mieteinnahmen − AfA − Schuldzinsen − Instandhaltung − sonstige Werbungskosten. Steuerersparnis = Verlust × Steuersatz (Verlustverrechnung mit anderen Einkünften unterstellt). Individuelle steuerliche Gestaltung (Denkmal-AfA §7i/7h, Sonderabschreibungen §7b, Günstigerprüfung) ist mit einem Steuerberater abzustimmen.
Ertragswertmethode (ImmoWertV 2021)
Bodenwert
Wichtig: Ohne Bodenwert-Eingabe wird nur eine vereinfachte Näherung berechnet. Der Bodenwert beeinflusst die Wertsteigerung erheblich — besonders in Toplagen (40–70% des Gesamtwerts).
Ertragswert-Parameter
Vergleichswertmethode
Ertragswert — Vollständige Berechnung
Ertragswert vorher
--
inkl. Bodenwert
→
Ertragswert nachher
--
inkl. Bodenwert
Wertsteigerung Ertragswert
--
nach − vor
Hebeleffekt
--
Wertsteigerung / Investition
EK-Rendite Wertsteigerung
--
Wertsteigerung / EK
Vergleichswert — Ergebnisse
Vergleichswert vorher
--
Vergleichswert nachher
--
Wertsteigerung Vergleich
--
ℹ Vergleichswert = Vergleichspreis (€/m²) × Wohnfläche. Keine Normwertanpassung enthalten. Werte aus Gutachterausschuss oder Marktberichten empfohlen.
DCF-Parameter
Diskontierungssatz
WACC — Gewichtete Kapitalkosten (auto)
EK-Anteil × EK-Kosten + FK-Anteil × FK-Kosten
%
Eigenkapital
Fremdkapital
EK 40% + FK 60% = 100% ✓
Betrachtungszeitraum & Exit
Leerstand & Mietentwicklung
Szenario
Methodik
DCF = Σ CFt / (1+r)t + Restwert / (1+r)n
CFt = Nettomietet − Instandhaltungt − Kapitaldienst
Nettomiete = Kaltmiete × WF × 12 × (1−Leerstand) × (1−Bewirtschaftung%)
Restwert = Nettomiete Jahr n / Exit-Kap.-Zins × (1−Verkaufskosten)
WACC = EK-Anteil × KE + FK-Anteil × KD × (1−Steuersatz)
Hinweis: DCF-Ergebnisse sind stark von den Annahmen abhängig. Als Planungswert geeignet, ersetzt keine gutachterliche Bewertung.
DCF-Wert (Gesamtinvestition)
–
Barwert aller Cashflows + Restwert
Equity Value (EK-Wert)
–
DCF-Wert − Fremdkapital
Restwert (Terminal Value)
–
Verkaufserlös am Laufzeitende
IRR (Gesamtrendite)
–
Gesamtprojektrendite
Equity-IRR
–
Eigenkapitalrendite
Kapitalwert (NPV)
–
DCF-Wert − Gesamtinvestition
Multiple on Equity (MoE)
–
Rückfluss / einges. EK
Ø Nettomiete p.a.
–
Über Haltedauer
Ø Cashflow p.a.
–
Nach Kapitaldienst
Jährliche Cashflow-Tabelle Base Case
Jahr Kaltmiete Leerstand Nettomiete Bewirtsch. Instandh. Kapitaldienst Cashflow Barwert CF Kum. Barwert
Variantenvergleich
Bis zu 3 Modernisierungsvarianten nebeneinander vergleichen
Variante A
Bezeichnung
Investitionskosten
Energetisch
Förderung
Variante B
Bezeichnung
Investitionskosten
Energetisch
Förderung
Variante C
Bezeichnung
Investitionskosten
Energetisch
Förderung
Gemeinsame Projektparameter
Vergleichsergebnisse
Kennzahl Variante A Variante B Variante C
Visueller Vergleich
✦ KI-Ergebniserklärung
Analysiert alle Kennzahlen und erklärt Wirtschaftlichkeit, Chancen, Risiken und Handlungsempfehlungen.
✦ KI-Maßnahmenempfehlung
Bewertet Ihre Maßnahmenkombination und empfiehlt Optimierungen nach ROI, Amortisation und GEG.
✦ Fragen an die KI
Stellen Sie individuelle Fragen zu Ihrem Projekt — zu Finanzierung, Steuer, Förderung oder Wirtschaftlichkeit.
⚙ API-Schlüssel (KI-Funktionen)
Der Anthropic API-Key wird ausschließlich lokal auf Ihrem Gerät im Browser-Speicher gespeichert und niemals übertragen.
KI-Modell
🔑 Lizenz
Status
--
Typ
--
Gültig bis
--
Lizenz erwerben:
www.built-smart-hub.com · SMART CapEx
📁 Projektverwaltung
Gespeicherte Projekte
ℹ App-Informationen
Version5.0.0
Gespeicherte Projekte0
Lokaler Speicher-- KB
Update-Prüfung
Daten zurücksetzen
🎨 White-Label — Firmenbranding
Erscheinungsbild
Vorschau
Vorschau erscheint nach Eingabe
Farbschema-Vorlagen
🌐 Sprache / Language
Aktuelle Sprache: Deutsch
— Energiepreise & KfW/BAFA-Förderung
Letzte Aktualisierung: --
Strom (Haushalt)
--
ct/kWh (DE-Ø)
Gas (Haushalt)
--
ct/kWh (DE-Ø)
Heizöl
--
ct/kWh (DE-Ø)
CO₂-Preis
--
€/Tonne ETS
Bauzinsen (10J)
--
% p.a. (Ø)
Inflationsrate
--
% (aktuell)
KfW / BAFA Förderprogramme (Stand: --)
ProgrammTypMax. ZuschussZinsvorteilVoraussetzungAntrag
* Daten werden über öffentliche Quellen abgerufen. Ohne Gewähr.
GEG-Anforderungen 2024
Hinweis: Das GEG 2024 schreibt für neue Heizungen einen EE-Anteil von mind. 65% vor. Bei Sanierungen gelten Übergangsfristen. Die Anforderungen variieren je nach Gebäudetyp und Zeitpunkt der Maßnahme.
Effizienzhaus-Standard
Förderfähigkeit nach Standard
CO₂-Bepreisung & Kostenentwicklung
CO₂-Kosten heute p.a.
--
bei 45 €/t (aktuell)
CO₂-Kosten 2030 p.a.
--
Prognosewert variierbar
Einsparung durch Mod.
--
CO₂-Kosten 2030
Schnellstart — In 5 Schritten zur Berechnung
1
Projektangaben & Objektdaten eingeben
Geben Sie Projektbezeichnung, Gebäudetyp, Wohnfläche, Baujahr und Lage ein. Diese Grunddaten bilden die Basis aller Berechnungen.
2
Modernisierungsmaßnahmen erfassen
Tragen Sie die geplanten Kosten je Maßnahme ein (Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Lüftung, PV). Nur befüllte Felder fließen in die Berechnung ein.
3
Energetische Kennwerte eingeben
Verbrauch vorher und nachher in kWh/m²a (aus Energieausweis oder Planung). Der Energiepreis beeinflusst die jährliche Einsparung direkt.
4
Finanzierung & Förderung erfassen
Eigenkapital, Zinssatz, Tilgung und Laufzeit eingeben. KfW-Zuschuss und BAFA werden automatisch von der Investition abgezogen.
5
„Wirtschaftlichkeit berechnen" klicken
Alle Kennzahlen (ROI, NPV, IRR, Amortisation etc.) werden sofort berechnet. Nutzen Sie dann die weiteren Tabs für Finanzierungsplan, Steuer, GEG und KI-Analyse.
Kennzahlen erklärt
ROI — Return on Investment▼
Gesamtrendite der Investition über den Betrachtungszeitraum. Formel: (Gesamtnutzen − Investition) / Investition × 100. Gesamtnutzen = Energieeinsparung + Mietmehreinnahmen + Wertsteigerung. Gut: über 80 % · Kritisch: unter 20 %
Amortisationszeit▼
Das Jahr, in dem die kumulierten Einsparungen die Nettoinvestition übersteigen. Statische Methode mit Energiepreissteigerung. Gut: unter 15 Jahre · Kritisch: über 25 Jahre
Kapitalwert (NPV)▼
Net Present Value: Summe aller auf heute abgezinsten Cashflows minus Anfangsinvestition. Positiv = Investition lohnt sich. Formel: NPV = Σ CFt/(1+r)^t − I₀. Der Diskontierungssatz (Standard 5%) berücksichtigt den Zeitwert des Geldes.
IRR — Interne Verzinsung▼
Der Zinssatz bei dem der NPV = 0 wird. Zeigt die Eigenkapitalrendite. Vergleich: IRR > Alternativanlage = Investition lohnt sich. Gut: über 6 % · Akzeptabel: 3–6 % · Kritisch: unter 3 %
Mieterhöhung §559 BGB▼
Vermieter dürfen 8% der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten p.a. auf die Miete umlegen. Wichtig: Kappungsgrenze beachten (max. 3 €/m² in 6 Jahren). Dieser Wert zeigt die maximale monatliche Erhöhung pro m².
Ertragswert▼
Immobilienwert auf Basis der Mieteinnahmen. Formel: Reinertrag / Kapitalisierungszins. Reinertrag = Jahreskaltmiete × (1 − Bewirtschaftungskosten). Typische Kapitalisierungszinsen: A-Städte 2–3%, B-Städte 3–5%, Ländlich 5–8%.
Tab-Übersicht
Eingabe & Ergebnisse
Haupteingabe aller Parameter + sofortige Ergebnisanzeige mit KPI-Karten, Cashflow und Sensitivitätsanalyse
Finanzierungsplan
Vollständiger Tilgungsplan mit Jahrestabelle, Zins-/Schuldenverlauf und Gesamtbelastungsübersicht
Steuerliche Betrachtung
AfA-Berechnung, Werbungskostenabzug (Schuldzinsen), Steuerersparnis p.a. und über die Laufzeit
Objektbewertung
Ertragswert- und Vergleichswertmethode, Wertsteigerung, Hebeleffekt und EK-Rendite auf die Wertsteigerung
GEG-Konformität
Prüfung GEG 2024-Anforderungen, Effizienzhaus-Standard-Erreichung, CO₂-Bepreisung bis 2030
⇄ Variantenvergleich
Bis zu 3 Modernisierungsvarianten nebeneinander vergleichen — alle Kennzahlen, Gewinner-Highlighting
✦ KI-Analyse
KI erklärt Ergebnisse, empfiehlt optimale Maßnahmen und beantwortet individuelle Fragen (API-Key erforderlich)
Häufige Fragen (FAQ)
Warum zeigt die KI-Analyse einen Fehler?▼
Die KI-Analyse benötigt einen Anthropic API-Key. Gehen Sie zu Einstellungen → API-Schlüssel, tragen Sie Ihren Key ein und klicken Sie auf „API-Key speichern". Einen Key erhalten Sie unter console.anthropic.com.
Wie speichere ich mein Projekt?▼
Klicken Sie oben auf 💾. Vergeben Sie einen Projektnamen. Das Projekt wird lokal im Browser gespeichert. Über „Alle exportieren" in Einstellungen können Sie eine Sicherungskopie als .json-Datei herunterladen.
Was bedeutet „Trial — 1/3 Projekte"?▼
In der kostenlosen Testphase können bis zu 3 Projekte gespeichert werden. Mit einer Vollizenz (ab 189 €/Jahr) entfällt diese Beschränkung. Den Lizenzschlüssel geben Sie beim Start oder unter Einstellungen ein.
Woher bekomme ich den Energieverbrauch?▼
Den aktuellen Verbrauch finden Sie im Energieausweis des Gebäudes (Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/m²a). Den Wert nach Sanierung liefert ein Energieberater oder eine Energiebilanzierung nach DIN 18599.
Wie nutze ich den Variantenvergleich?▼
Im Tab „⇄ Vergleich" können Sie 3 Varianten direkt eingeben. Alternativ: Klicken Sie auf „Aktuelle Eingabe als Variante A übernehmen" um die Haupteingabe zu übertragen, und geben Sie dann Variante B und C manuell ein.
Sind die GEG-Anforderungen verbindlich?▼
Nein — die GEG-Auswertung in SMART CapEx sind Orientierungswerte auf Basis der eingegebenen Verbrauchsdaten. Eine normkonforme GEG-Prüfung erfordert eine vollständige Energiebilanzierung durch einen zugelassenen Energieberater.
Support & Kontakt
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